项目的规划设计涉及的土地增值税筹划问题

一、案例基本情况

由于住宅去货快、售价高，be七365官网_bt365在线_BSt365提现 计划先开发销售住宅及其车位（一期），待资金回笼后再投入公寓，车位及其公共配套（二期）开发运营。具体的规划如下：

当项目一期已符合土地增值税清算条件，按照下述的政策，企业应当按要求对一期项目土地增值税自行清算。

这个时候问题来了，假设清算时点二期的公共配套尚未动工，根据上述的政策规定，公共配套发生的成本不能采用预提方式通过可售建筑面积占比在一期和二期中分摊，那么公共配套成本将全部留在二期项目中扣除，在一期的增值率高于二期增值率的情况下，公共配套全部放在二期扣除，有可能使得一期的税率发生跳档，从而使得企业整体的土增税清算金额增加。

实务中笔者还碰到过另外一种情况，沿用上面的案例，房地产开发企业出于资金回笼的需要，将一期、二期的住宅，公寓以及车位销售资金全部回笼后再投入公共配套（学校）的开发，因此将公共配套单独放在第三期来规划开发。当一、二期均已符合土地增值税清算条件的时候，假设三期的公共配套还未动工，根据上述的政策，公共配套的成本不允许计提，导致在做一、二期清算的时候，这部分成本金额无法扣除，三期只有一个无偿移交政府的公共配套，不需要进行土地增值税清算，相当于这部分公共配套的成本白白浪费了。

除了上述的公共配套的例子外，项目规划问题影响土地增值税清算的案例还有车位的设计规划问题。笔者在早几年给一家企业做土增税清算的时候发现企业在车位的规划中有数十个产权摩托车车位尚未出售，企业负责人告诉我们，这些车位由于后期广州出台“禁摩“后已经无法销售出去。按照土增清算政策，这部分的车位由于未出售相应的成本无法扣除。

虽然目前广州的房地产开发企业不可能设计出可以出售的“摩托车”车位，笔者用该案例旨在反映出项目的规划设计也会对土增税清算税负产生影响。此外，还有些房地产开发企业充分利用地下空间，边边角角一些不方便停车的地方都能规划出一些车位出来，当这些车位难以出售时，相应的成本便无法扣除，造成成本的浪费。

二、防范措施

笔者认为：

一是及早做好预防。在编制项目运营计划及项目规划过程中，全面分析各税种的影响，比如我们上期提到的企业所得税，本期提到的土地增值税。从时间上，比如“公共配套“作为共同成本尽可能提前安排使得成本可以在各期中分摊，从空间上，比如考虑各期项目的增值率，“公共配套”作为共同成本是放在一期还是二期或N期）全面分析原拟定的运营计划会造成各项税种的重大损失，应检视是否对计划作出调整；

二是规划设计时要考虑“去化率”的问题，避免设计出的物业、车位由于户型或车位的位置太奇葩而难以出售，在土增清算时点由于尚未出售造成成本无法扣除白白浪费。